Eski evleri satın almak, onarmak ve sonra onları kârla yeniden satmak, genellikle bir evi "çevirmek" olarak bilinir. Başarılı çevirme, ilk yatırım ve onarım maliyeti nihai satış fiyatından çıkarıldığında, kâra izin verecek kadar düşük fiyatlı mülklerin bulunmasına bağlıdır. Ters çevirmek için ev bulmanın çeşitli yolları vardır. İlk olarak, çevrimiçi kaynakları kullanarak, ilçe memurunun ofisinden gelen bilgileri kullanarak ve bir emlakçıya danışarak evlerin bir listesini derleyin. Tüm evleri iyice değerlendirin. Son bir satın alma yapmadan önce profesyonellere danışın ve satıcıyla görüşün. Bu, bir evi çevirerek kar elde etmek için en iyi fiyatı bulmanıza yardımcı olacaktır.
adımlar
Bölüm 1/3: Evlerin Listesini Derleme
Adım 1. Pazarınızdaki ortalama fiyatlar hakkında bilgi edinin
Ters çevrilecek evler bulmanın ilk adımı pazarınızı bilmektir. Değeri düşük evleri en iyi şekilde tanımlayabilmeniz için, aradığınız bölgedeki ortalama fiyatın ne olduğunu anladığınızdan emin olmak istersiniz.
- Ortalama fiyat hakkında bir fikir edinmek için şu anda piyasada bulunan çeşitli evlere bakın. Bu size yalnızca hangi evlerin değerinin düşük olduğu konusunda bir fikir vermekle kalmayacak, aynı zamanda onarılmış bir evi ne kadara satmanız gerektiği konusunda bir fikir verecektir.
- Bir evin değerini etkileyen faktörleri de incelemelisiniz. Ev güvenli bir mahallede mi? Bir okul veya iş bölgesine yakın mı? Ortalama bir alıcı için onu arzu edilir kılan faktörleri var mı? Daha sonra kâr amacıyla satma olasılığınız daha yüksek olduğundan, bu bölgelerde değeri düşük evleri hedeflemek isteyeceksiniz.
Adım 2. Çevrimiçi araçları kullanarak değeri düşük evleri arayın
Çevirmek için ev aramaya başlamanın en iyi yollarından biri çevrimiçi araçları kullanmaktır. Çevrimiçi arama motorları, bir fiyat aralığı vermenize ve belirli bölgelerdeki evleri aramanıza olanak tanır. Listenize çevrimiçi olarak çeşitli evler bularak başlayın.
- Zillow, Realtor.com veya Trulia gibi siteleri kullanarak ev arayabilirsiniz. En düşük fiyatların önce listelenmesi için arama motorunu değiştirin. Çeşitli evlere bakın ve ilginizi çeken listeleri bilgisayarınıza kaydedin.
- Bu size daha ucuz evlerin bir mahallede nerede olduğu konusunda bir fikir verecektir. Bu, bir emlakçı veya diğer satış noktaları aracılığıyla ev ararken aramanızı daraltmanıza yardımcı olabilir.
- Değeri düşük evlerin her zaman en ucuzu olmadığını unutmayın. Piyasa değerinden daha düşük satılan, ancak tamir edilebilecek ve yolda yeniden satılabilecek bir ev istiyorsunuz. Bir bölgedeki en ucuz evin ciddi sorunları olabilir ve yatırıma değmeyebilir.
- İlçenin belirli bölgelerinde size başlamak için iyi bir yer verebilecek bazı yeni web siteleri var ve sizin için bazı incelemeleri yapıyorlar. BMV, otomatik kompozisyonları çalıştırma ve liste fiyatıyla karşılaştırma konusunda harika bir iş çıkarır, böylece piyasa değerinin altındaki (veya düşük değerli) anlaşmalar sizin için zaten filtrelenir. Her anlaşma büyük bir anlaşma olmasa da, potansiyel bir mülkle ilgili araştırmanıza başlamak için size harika bir yer sağlayabilir. Bu site aynı zamanda, bölgedeki REO satışları ve pazardaki ortalama gün sayısı gibi bazı diğer faydalı istatistikleri de verir. Bu tür sayılar, hedef komşuda neler olup bittiğine dair fikir verebilir.
Adım 3. Haciz sürecindeki evleri bulmak için ilçe memurunun ofisini ziyaret edin
Bir haciz sürecinden geçen evler genellikle daha ucuz olacaktır. Hacizli evlerin çevrilmesi kolaydır ve kapsamlı onarımlar gerektirmeyebilir. Bir emlakçıdan geçmekten daha ucuz olabilecek, doğrudan mal sahibine bir teklifte bulunabilirsiniz. İpotekli evlerin listelerini bulmak için yerel ilçe katibinin ofisini veya satın almak istediğiniz bölgedeki ilçe katibinin ofisini ziyaret edebilirsiniz.
Aşama 1.
- Ofisteki bir çalışanla hacizli evleri nasıl bulacağınız hakkında konuşun. Genellikle bir Satış Bildirimi, Lis Pendens veya Temerrüt Bildirimi ararsınız.
- Ayrıca yerel gazeteye de bakabilirsiniz. Genellikle sizi hacizli evlere karşı uyaran bir kamuya açık bildirim bölümü vardır.
Adım 2. Büyük şehirlerin dışındaki evleri arayın
Aramanızı büyük şehirlerle sınırlamayın. Şehirlerdeki evler daha fazla satma eğiliminde olsa da, şehir dışındaki evleri çevirerek hala kar elde edebilirsiniz. Genellikle şehir sınırlarının 2 ila 3 saat dışında düşük fiyatlı evler bulabilirsiniz.
- Çok kırsala gitmeyin. İzole bir bölgedeki bir çiftliğin büyük bir kâr için satması pek olası değildir. Şehirlerin veya banliyö bölgelerinin yakınındaki küçük kasabalara sadık kalın.
- Mümkünse kıyılardan uzak evlere bakın. Ortabatı ve Güney'deki kasabalardaki evlerin fiyatları Doğu veya Batı sahilindeki evlerden çok daha ucuzdur.
Adım 3. Otomatik bir uyarı sistemi kurun
İyi bir fiyata bir ev bulursanız, teklif veren ilk kişi olmak istersiniz. Bu size rekabette bir avantaj sağlayabilir. Bazı otomatik uyarı sistemlerinin kurulması iyi bir fikirdir. Otomatik bir uyarı sistemi hakkında emlakçınızla konuşun. Bir acente ile çalışmıyorsanız, Zillow gibi siteler genellikle belirli bir bölgedeki belirli bir fiyata evlerle ilgili otomatik uyarılar ayarlamanıza izin verir.
Adım 4. Sahibinden satılık evleri arayın
Bir mal sahibinin bir evi hızlı bir şekilde satması gerekiyorsa, bir emlakçıyla konuşmaktan vazgeçebilir. Sahibi tarafından satışa çıkarılan evler daha ucuza satılabilir. Ev sahipleri, mülklerinin gerçek değerini bilemeyebilir ve piyasa değerinin çok altında bir fiyata gitmesine izin verebilir. Ters çevirmek için ev almayı düşündüğünüz bazı mahallelerden arabayla geçmek iyi bir fikirdir. "Sahibinden Satılık" yazan tabelalara dikkat edin.
Adım 5. Bir emlakçıya danışın
Yanınızda bir profesyonelin olması her zaman iyi bir fikirdir. Emlak piyasasında yeniyseniz, ev bulmak için bir emlakçıyla konuşun. Nitelikli bir acente, ihtiyaçlarınızı karşılayan yüksek kaliteli, düşük fiyatlı evler yönünde sizi yönlendirmeye yardımcı olabilir.
- Çevrimiçi olarak veya sarı sayfalara göz atarak bir emlakçı bulabilirsiniz. Sağlam bir üne sahip olduklarından emin olmak için Yelp gibi bir web sitesinde bir temsilcinin incelemelerini okuyabilirsiniz.
- Ayrıca, bir temsilci için tavsiye almak için evlerini çeviren diğer kişilere de sormalısınız. Bir emlakçı ayrıca size geçmiş müşterilerle ilgili iletişim bilgilerini vermeye istekli olmalıdır. Potansiyel bir emlakçının sağlam olduğundan emin olmak için geçmiş müşterilerle konuşun ve çeşitli sorular sorun.
Bölüm 2/3: Potansiyel Yatırımları Değerlendirme
Adım 1. Çeşitli evleri ziyaret edin
Çevirmek için ev ararken aramanızı sınırlamayın. Bir dizi farklı alanda çok çeşitli evleri ziyaret edin. Hangi evlerin yatırımınıza değeceğine karar verebilmek için ziyaret ettiğiniz her evin artılarını ve eksilerini tartın.
- Seçtiğiniz mahalledeki birçok açık eve katılın. Ayrıca emlakçınızla konuşmalı ve bir günde birden fazla evi turlamayı istemelisiniz.
- Evlerin neden ucuz olabileceğini anlayın. Bazı ucuz evlerin kapsamlı onarımlara ihtiyacı olabilir veya kötü yerlerde olabilir. Diğer evlerin yalnızca küçük onarımlara ihtiyacı olabilir ve mal sahiplerinin hızlı satması gibi diğer faktörler nedeniyle fiyatları düşük olabilir.
Adım 2. Onarım gerektiren evlerden uzak durmayın
Bazı evler, bazı onarım işlerinin yapılması gerektiğinden daha düşük fiyatlı olabilir. Evleri ters çevirirken bulduğunuz çoğu ev, bir dereceye kadar sabitleyici olacaktır, bu nedenle bir onarım işinde tereddüt etmeyin. Onarımlar hızlı ve daha ucuz bir fiyata yapılabilirse, ev yatırıma değer olabilir.
- Çoğu zaman, bir evin sadece kozmetik onarımlara ihtiyacı vardır. Kötü bir boya işi, kötü halılar veya güçlü bir koku piyasada uzun süre ev bırakabilir. Bu da evin fiyatının düşmesine neden olacaktır. Ancak, bunun gibi sorunları düzeltmek oldukça kolaydır.
- Kendi açınızdan biraz araştırma yapın. Çeşitli müteahhitleri arayın ve onlara belirli onarımların genellikle ne kadara mal olduğunu sorun. Ayrıca evde yapılması gereken büyük onarımlar varsa ev sahiplerine veya emlakçılara sormalısınız.
Adım 3. Bir çok teklifte bulunun
Çevirmek için ev ararken birçok teklifte bulunmak iyi bir fikirdir. Pazar muhtemelen biraz rekabetçi olacak ve teklif ettiğiniz her evi satın alamayacaksınız. Profesyoneller 100-10-1 kuralını kullanmanızı tavsiye ediyor. Bu, yaklaşık 100 eve bakmanız, yaklaşık 10 ev için teklifte bulunmanız ve aslında 10'dan 1 ev satın almanız gerektiği anlamına gelir.
- İlk tercihiniz olmayan evlerde teklif vermekten korkmayın. Tekliflerinizin çoğu yine de düşecek. İlk tercihiniz olmayan bir ev bulursanız, yine de satın alma işleminden en iyi şekilde yararlanabilirsiniz.
- Ancak istemediğinizi bildiğiniz evler için teklifte bulunmayın. Örneğin, çok kötü bir mahallede bir ev, muhtemelen değerli bir yatırım değildir. Sadece saygıyla yaşayabileceğinizi düşündüğünüz evlerde teklif verin.
Bölüm 3/3: Satın Alma Konusunda Profesyonellerle Konuşmak
Adım 1. Satın almayı düşündüğünüz mülkler üzerinde bir ev incelemesi yaptırın
Önceden bir ev incelemesi yaptırmadan asla bir mülk satın almayın. Bir teklifte bulunmadan önce evi değerlendirmek için nitelikli bir ev müfettişi kiralayın.
- Bir ev müfettişi, satış yapmak için hasarı en aza indirmekle ilgilenmeyen tarafsız bir üçüncü taraf olacaktır. Evde ne kadar çalışmaya ihtiyaç olduğunu size bildirecektir.
- Küçük onarımlara ihtiyaç duyan bir ev, bir evi çevirmek istiyorsanız harika bir yatırımdır. Ancak büyük tadilat gerektiren bir ev, zamanınıza ve paranıza değmeyebilir.
Adım 2. Bir avukatla konuşun
Kendiniz bir hukuk diplomanız yoksa, bir emlak avukatıyla görüşmeden asla bir ev satın almamalısınız. Bir ev satın almakla ilgili birçok evrak ve sözleşme var. Nitelikli bir emlak avukatı size dikkatli bir şekilde tavsiyede bulunacak ve yanlış satın alma kararları vermenizi önleyecektir.
- Bir emlak avukatını çevrimiçi olarak veya yerel sarı sayfalarda bulabilirsiniz. Evleri çeviren ve tavsiye isteyen arkadaşlarınız veya meslektaşlarınızla da konuşmalısınız.
- Sağlam bir üne sahip birini seçtiğinizden emin olmak için bir avukat tutmadan önce daima yorumları okuyun.
Adım 3. Çeşitli profesyonellerden onarım maliyetleri hakkında tahminler alın
Onarım maliyetinin, bir evin nihai kârından daha fazla olmadığından emin olmak istersiniz. Bölgenizdeki çeşitli lisanslı yüklenicileri arayın. Onlara ne tür onarımlara ihtiyacınız olduğunu söyleyin ve tahminlerini isteyin. Toplam onarım maliyetinin kabaca ne kadar olacağını hesaplayın.
- Bazı müteahhitler, kendileriyle halihazırda bir çalışma ilişkiniz olmadıkça, mülkün sahibi değilseniz ücretsiz bir tahmin sağlamayacaktır. Bazı durumlarda, sahibi olmadığınız bir mülkün onarımları için bir tahmin almak için küçük bir ücret ödemeniz gerekebilir.
- Çeşitli yerleri arayın ve en düşük fiyatları arayın. Bununla birlikte, bir yükleniciye karar vermeden önce çevrimiçi incelemeleri okumalı ve diğer müşterilerle konuşmalısınız.
- Kötü bir boya işi gibi küçük onarımlar varsa, bunları kendiniz yapmayı düşünün. Bu, evi çevirirken size biraz para kazandırabilir.
Adım 4. Bir ev için ne kadar teklif verileceğini bulmak için bazı sayıları ezin
Satın aldığınız herhangi bir evin kâr edebileceğinden emin olmak isteyeceksiniz. Ne kadar teklif etmeniz gerektiğini bulmak için basit bir matematik yapmanız gerekecek. Emlak danışmanınız ve avukatınız, mülkünüzün nihai satış fiyatının yanı sıra belirli maliyetleri tahmin etmenize yardımcı olabilir.
- Onarım Sonrası Değer (ARV) olarak adlandırılan şeye ihtiyacınız olacak. Bu, mülkün sonunda satacağı fiyattır ve acenteniz, mahalledeki son satışlara bakarak bu fiyatı sizin için bulabilir.
- ARV'nin ev için ödeyeceğiniz miktarın yaklaşık %70'i olmasını istiyorsunuz. Ev için ne kadar ödemeniz gerektiğini bulmak için ARV'yi 0,7 ile çarpın. Örneğin, ARV'si 200.000 ABD Doları olan bir ev, onarım gerektirmiyorsa 140.000 ABD Dolarından fazla satın alınmamalıdır. Bununla birlikte, onarım maliyetini düşmelisiniz. Eviniz 40.000 $ değerinde onarım gerektiriyorsa, onu 100.000 $'dan fazla satın almayın.
Adım 5. Satıcıyla pazarlık yapın
Nihai bir fiyata karar vermeden önce her zaman pazarlık yapmalısınız. Satıcıyla pazarlık yaparsanız, fiyatı başlangıçta istediğinizden daha düşük bile alabilirsiniz. Satıcının istediği ilk fiyatı, özellikle hesapladığınız maksimum fiyattan yüksekse kabul etmeyin.
Bu, birçok teklif vermenin kullanışlı olduğu yerdir. Satışı bırakmaya istekli görünüyorsanız, satıcının teklifinize boyun eğme olasılığı daha yüksek olabilir
Video - Bu hizmet kullanılarak YouTube ile bazı bilgiler paylaşılabilir
İpuçları
- Bir mülkün çevrilmesi için nakit ödemeden önce her zaman tam bir başlık araması sipariş edin. Aksi takdirde, unvanı yasal olarak aktarılamıyorsa, yatırımınızı telafi etmek için bir mahkeme savaşına girmeniz gerekebilir.
- Bir başlığın netleştirilmesi 2 haftadan bir yıla kadar sürebilir. Başlık raporunda herhangi bir rahatsız edici öğe varsa iptal edebilmeniz için bir başlık beklenmedik durumunun yürürlükte olduğundan emin olun. Bu öğeleri temizlemek mümkünse, devam etmek isteyebilirsiniz, ancak değilse, geri çekilmek isteyebilirsiniz.
- Bir evi ters çevirerek para kaybederseniz, ki bu nadir değildir, o zaman evi satmadan önce fazladan para kazanmak için bir veya 2 yıllığına kiralamak isteyebilirsiniz.
