Eğer doğru bir şekilde yapabilirsen, yeni evleri çevirmek için inanılmaz miktarda para kazanabilirsin. Aslında, çevirme başına kolayca 25.000 $ veya daha fazla kazanabilirsiniz ve bunu 90 günden kısa sürede yapabilirsiniz. Ancak, fırsatı yanlış hesaplarsanız, bir atışta o kadar veya daha fazlasını kaybedebileceğinizi de unutmayın. Yeni evleri çevirmek, alışılmadık bir şekilde büyük miktarlarda para kazanmanın bir yolu olabilir, ancak aynı zamanda araştırma, sıkı çalışma ve sağlıklı bir risk iştahı gerektirir.
adımlar
Bölüm 1/4: Ev Ters Çevirmenin Size Uygun Olup Olmadığını Belirleme
Adım 1. Yeterli ekstra paranız olduğundan emin olun
Yeni evleri çevirmek aslında bir ev veya mülk satın almayı içerir. Bu nedenle, aylık giderlerinize başka bir ipotek eklemenin yanı sıra, büyük olasılıkla bir peşinat ödemeniz gerekecektir. Umarım, satış fiyatınız bu masrafları karşılar. Ne olursa olsun, evleri çevirmeye başlamak için elinizde büyük miktarda nakit paraya ve esnek bir aylık bütçeye ihtiyacınız olacak.
Bunlar aynı zamanda, devreye giren kamu hizmetleri ve vergiler gibi diğer giderlerdir. Evi sattığınızda, kârınız üzerinden de sermaye kazancı vergisi ödemek zorunda kalacaksınız
Adım 2. Beklentilerinizi yönetin
Başarılı paletler, herhangi bir ara çalışma veya pazarlama çalışması yapmadan basitçe ev alıp satmazlar. Pek çok durumda evde değişiklik yapmak için emek ve harcama yapmanız gerekeceğinin farkına varın. Diğerlerinde, emlakçı ücretlerinden kaçınmak ve biraz pazarlama ve ayak işi gerektiren evi kendiniz satmaya çalışmak isteyeceksiniz. Bunu doğru yapmak için çalışmaya hazır olduğunuzdan emin olun.
Adım 3. Yeterli boş zamanınız olduğundan emin olun
Bu bir hafta sonu hobisi değil, tam zamanlı bir iş. Çoğu durumda, bakım planlamanız, eklemeler veya değişiklikler üzerindeki inşaatı denetlemeniz ve evle ilgili diğer sorunlarla ilgilenmeniz gerekir. Bir emlakçı kullanmayı planlamıyorsanız, evi potansiyel alıcılara kendi başınıza göstermeniz gerekecektir. Tüm bunları başka bir tam zamanlı iş etrafında planlamak zor olurdu.
Adım 4. Risk ve başarısızlıkla başa çıkabilme
Muhtemelen, evleri çevirmeye başlarken en az birkaç yanlış adım atacaksınız. Bu hatalar size binlerce veya on binlerce dolara mal olabilir. Ek olarak, binlerce kişiye mal olan veya mevcut projenizi haftalar veya aylar geriye götüren kazalar meydana gelebilir. Bu stres zamanlarında mantıklı düşünemeyen ve mantıklı hareket edemeyen biriyseniz, ev saygısızlıkları size göre olmayabilir.
Bölüm 2/4: Mülk Arama
Adım 1. Nasıl ev veya apartman dairesi alacağınızı öğrenin
Bunu zaten yaptıysanız, süreci zaten biliyorsunuzdur ve bu doğaldır. Daha önce hiç ev satın almadıysanız, bir emlakçıya danışın. Bir ev satın alırken aşina olmanız gereken birkaç adım vardır. Genel olarak bu süreç, teklif verme, ipotek alma, şartları kaldırma ve zilyetliği almayı içerir.
Ayrıca, ilk satışı tamamen kendi arsalarınızı satın alarak ve satmak için kendi evlerinizi inşa ederek atlayabilirsiniz. Bu süreçte, evi ya kendiniz inşa edebilir ya da sizin için yapması için bir müteahhit kiralayabilirsiniz. Bu iki süreç, sırasıyla bilinen spesifikasyon ve özel yapımdır
Adım 2. Bölgenizdeki piyasa koşullarını araştırın
Emlakçılarla ne kadar hacim ve ev talebi yaşadıkları hakkında konuşun. Konut raporları için yerel gazetenizde de arama yapmak isteyebilirsiniz.
- Konut piyasası, hem "boğa" hem de "ayı" döngülerine sahip olması bakımından borsa gibidir. Konut piyasasının bir döngüden diğerine geçmesi yıllar alabilir. Bu, gayrimenkulün herhangi bir zamanda "yüksek talep" veya "düşük talep" olabileceği anlamına gelir.
- Bölgeniz şu anda evler için "düşük talep" yaşıyorsa, evleri çevirmek çok daha zor veya en azından daha az karlı olacaktır.
- Gerçekten saygısızlığa başlamak istiyorsanız, ancak yerel konut piyasanızın bunun için olgunlaşmamış olduğunu düşünüyorsanız, daha aktif bir pazara sahip bir bölgeye taşınmayı düşünün. En sıcak pazarları çevrimiçi olarak araştırın. Bazı bölgeler şu anda dramatik fiyat geri kazanımları yaşıyor ve takas yatırımları için hazır.
Adım 3. Bir mülk bulun
Yeni bir projeye başlama zamanının geldiğine karar verdikten sonra, bütçeniz dahilinde doğru partiyi arayın. Bunu yapmanın birkaç yolu vardır.
- Bazı insanlar sıkıntılı mülkler arar. Bunlar, satıcının boşanma, iflas, ölüm, mülkün kötü durumu veya ödemelerde gecikme gibi nedenlerle "satmaya çaresiz" olduğu durumlardır. Satıcının satma isteği, arsa üzerinde daha iyi bir fiyat için pazarlık yapmanızı sağlayacaktır.
- Başka bir yol, şehrinizin veya kasabanızın tüm yeni inşaatların devam ettiği "yeni mahalleler" olan alanlarını bulmaktır. Oraya git ve etrafta dolaş. Yeni evlerini veya boş arsalarını satmak isteyen müteahhitler tarafından yerleştirilen tabelaları arayın.
Adım 4. Bir mülk üzerine ne tür bir ev inşa edebileceğinizi düşünün
Araştırmanızı yapın ve bölgenizde hangi ev stilinin, boyutunun ve belirli özelliklerin modaya uygun olduğunu veya yaygın olarak satıldığını öğrenin. Satılan yeni evlere bakın ve başarılarını taklit etmeye çalışın. Belirli bir parti ve bütçeyle neler yapabileceğinize dair gerçekçi bir fikir edinmek için bir tasarımcı ve mimardan oluşan bir ekip kurmanız gerekebilir.
- Orta ila üst aralıkta satan evler için plan yapmaya çalışın. Bunun anlamı, ortalama bir ailenin bunu karşılayabileceği miktardır. Genellikle bu, bölgenize bağlı olarak yaklaşık 200.000 ila 500.000 ABD Doları arasında olduğu anlamına gelir. Bu fiyat aralığını istiyorsunuz çünkü bu orta sınıf evleri arayan en büyük nüfus yoğunluğu olduğu için bunlar en hızlı satıyor. Çok daha az veya çok daha fazla olabilir ama bu ortalamayla ilgili.
- Çoğu durumda, evde üç veya daha fazla yatak odası ve en az iki eksiksiz banyo bulunmalıdır.
Adım 5. "Özel evler" hakkında inşaatçılar ile iletişime geçin
"Bir ev bulmanın başka bir yolu, bölgenizdeki inşaatçıların bir listesini aramaktır. Hepsini arayın ve satılık "özel evleri" olup olmadığını sorun. Gerçek sahibi olmayan yeni bir eve böyle denir (inşaatçı dışında).
- Yepyeni bir ev bulmayı düşünmenizin nedeni basittir. Yepyenidir, tadilat gerektirmez. Çok daha iyi gösteriyor ve daha eski bir evden daha fazla insanın onu görmeye gelmesini sağlayacaksınız. Ve marjlar daha büyük. Bu, yeni evlerin bir "prim" kazandığı anlamına gelir. Bir kişi yepyeni bir evde yaşamak istiyorsa, daha yüksek bir fiyat etiketi ödemek zorundadır. Neredeyse yeni bir araba satın almak gibi, sadece değer kaybetmeyecek.
- Ek olarak, yeni mahalleler genellikle parklar, dereler, yürüyüş parkurları vb. gibi daha fazla özellik ve olanak sunar. Daha fazla yükseltme ile daha güzeller. Eviniz güzel yeni evlerle çevrili. Tüm bu özellikler bir araya gelir ve evinizi çevirmeyi kolaylaştırır.
Adım 6. Favori fırsatlarınızı daha fazla araştırın
Zamanla, aramanızı birkaç mülkle daraltacaksınız. Bu noktada, saygın olduklarından ve evi granit tezgahlar, 50 ons halı ve diğer özellikler gibi iddia ettikleri standartlara göre bitireceklerinden emin olmak için düşündüğünüz her inşaatçı hakkında biraz araştırma yapın. Kaliteli iş yaptıklarından ve hatta inşa ettikleri diğer evlerinden bazılarını incelediklerinden emin olun. Size gösterecek başka evleri yoksa, çok dikkatli olun.
Benzer evler için mahalle eğilimlerini ve ortalama değerleri görmek için çoklu listeleme hizmetinden (MLS) gelen verileri kullandığınızdan emin olun. Bu size evin piyasa değeri hakkında bir fikir verecektir. Hizmeti kullanmak için https://www.mls.com adresine gidin
Bölüm 3/4: Mülk Satın Alma
Adım 1. Maliyetleri göz önünde bulundurun
Partinin maliyetlerine, inşaatçı ücretlerine ve inşaat maliyetlerine bakın. Ayrıca, yatırımınızın finansman maliyetinin yanı sıra komisyonları, emlak vergilerini ve sigortayı da hesaba katmanız gerekecek. Oluşturucunuzdan ve karşılaştırılabilir projelerden alınan rakamları kullanarak bu sayıları toplayın. Daha sonra bu toplamı, evin satışından makul bir kâr elde edip edemeyeceğinizi belirlemek için tahmini bir satış fiyatıyla karşılaştırmak için kullanabilirsiniz.
Adım 2. Çok uygun bir mülk bulduğunuzda, üzerine atlayın
O bölgedeki gerçek MLS karşılaştırmalarına dayanarak, en az 25.000 dolar daha ödeyebileceğinizi biliyorsanız, hızlı hareket et!
Hemen bir teklifte bulunun. Kabul edilirse, inşaatçı ve evin durumu hakkında araştırma yapmanız için size yine de zaman tanımış olursunuz.
Teklifte, "finansmana tabi" gibi sözleşmeden çıkmanın birden çok yolunun olduğundan emin olun. Bir sorununuz varsa ve dışarı çıkmanız gerekiyorsa ve bu tür bir maddeyi dahil etmiyorsanız, bir sorun varsa çıkamazsınız. En yaygın olanı basitçe "x tarihine kadar finansmana tabidir". Finansmanı o zamana kadar yapamıyorsanız, koşul tarihinde bir uzatma isteyin
Adım 3. Finansman elde edin
Mülkü gerçekten satın almak ve inşaata başlamak veya devam etmek için bir kredi almanız gerekecek. Evleri çevirmek için, ev çevirmenin içerdiği doğal risk nedeniyle yüksek faiz oranlı bir kredi almanız gerekebilir. Çoğu durumda, bu, yıllık yüzde 10 ila 12'lik bir oran kadar yüksek olabilir.
İyi bir kredi geçmişine ve puana sahip olmak, daha iyi bir oran elde etmenize yardımcı olabilir, ancak kredi, birçok borç veren tarafından yine de riskli olarak kabul edilecektir
Adım 4. Evdeki koşulları kaldırın
Bu, sözleşmenin tarihini elinize almanız gerektiği anlamına gelir. Bu, eviniz inşa edilirken oluyor. Artık inşaatçıyla konuşabilir ve evin iç ve dış cephesi için özelliklerinizi ve renklerinizi seçebilirsiniz. Bunu yapmakla ilgili deneyiminiz yoksa, inşaatçının size danışabilecek bir profesyoneli olup olmadığını öğrenin.
Adım 5. Evinizi tamamlayın
Evinizi özelliklerinize göre bitirirken, inşaatçının işini izlediğinizden emin olun. Özellikle ilk birkaç ürününüz için, evi bitirme konusunda diğer kitaplara veya uzmanlara danışmak isteyebilirsiniz. Bütçenizden çok fazla ödün vermeden görünür lüks yüzeyler eklemek isteyeceksiniz.
- Hemen hemen her zevke uygun "tamamen nötr renkler" dokuları, boyaları ve malzemeleri ve kaplamaları seçin. Hiçbir şey için parlak renkler seçmeyin. Bu evi "çevirdiğinizi" unutmayın. İç mekanı "başkası" için yapıyorsun. Bu sizin sevdiğiniz değil, genel nüfusun beğeneceği, yani içte ve dışta "nötr tonlar".
- Başka bir şey yapmıyorsanız, mutfağın mükemmel olduğundan emin olun. Bu, birçok alıcı için evin en önemli odasıdır. Bu zaten iyiyse, bir sonraki banyolara bakın.
Bölüm 4/4: Evi Satmak
Adım 1. Artık eviniz hazır, onu göstermeye hazır hale getirin
Tüm hurdalarınızdan ve etrafta yatan inşaat malzemeleri veya ekipmanlarından kurtulun. Bu ev satışa çıkacak. Bu, "%100 dağınıklıksız" olması gerektiği anlamına gelir. Bunu anlamanın basit bir yolu, bölgenizdeki herhangi bir "gösteriye" gitmek ve iç mekanı nasıl yaptıklarını görmek. Mobilyalarınız, eğer varsa, gösteri evinde olabilecekleri kadar iyi veya süslü olmak zorunda değildir.
Hiçbir şeyi görünürde bırakmayın. Her şeyi dolaplara, dolaplara, çekmecelere, bodruma ve garaja koyun. Ana yaşam alanını derli toplu görünmeden bırakmak. Çok fazla mobilya da kullanmayın. Odaların meşgul görünmesini istemezsiniz. Ayrıca duvarlara çok fazla fotoğraf veya resim asmayın. Her şeyin bozulmamış olmasını istiyorsun. Alıcınız "yeni bir ev" istediğinden, onu onlar için "kullanılmış bir ev" haline getirmeyin. Bunu onlar için bir "gösteri evi" haline getirin
Adım 2. Evi listeleyin
Tasarruf etmek için kendiniz satabilir veya bir emlakçı ile MLS'de listeleyebilirsiniz. MLS üzerinden satış yapmak istemenizin nedeni, bölgenizde bu MLS (çoklu listeleme hizmeti) listesini görecek ve evinizi belki "günlük" bile göstermeye başlayacak binlerce emlakçı olmasıdır. Evinizi satmak için yarışan tonlarca emlakçınız olacak. Bunu satmaya çalışan "sadece sen" ile karşılaştır. Evet, bir komisyondan vazgeçeceksiniz ancak bu, satış fiyatına dahil edilebilir.
- Evinizi bölge içinde rekabetçi bir şekilde listeleyin. Ancak, evi satın alırken bir anlaşma yapmış ve gerçek piyasa koşullarına ve yaptığınız araştırmaya dayanarak en az 50.000 $ daha satabileceğinizi tahmin etmiş olmalısınız.
- Aşırı fiyatlamayın yoksa satmaz ve düşük fiyatlamayın ve masada para bırakmayın. Ancak, fiyatı düşük tutmak ve pazarlık sırasında istediğiniz fiyat konusunda esnek olmamak, fazla fiyat vermek ve kimsenin gelip bakmamasına izin vermekten daha iyidir.
Adım 3. Bir teklif aldığınızda durumu dikkatlice değerlendirin
Asla, hiçbir koşulda, karşılıklı teklif alıp sattığınız bir pazarlığa girmeyin. Size bir teklifte bulunurlarsa, onlara her zaman "Düşüneceğim ve bir saat içinde size geri döneceğim" demelisiniz. Bunu düşünmek için biraz zaman ayırın. En az bir saat ayırmadan bir alıcıyla teklif alıp satmaya başlamayın. Alıcıyla birlikteyken yapabileceğiniz bir şey var ve onlar "bu kadarına ne dersiniz?" deyin, "tamam bu teklifi kabul edeceğim ve gidip bir kahve içeceğim ve bir tanesine döneceğim" deyin. size bildirmek için saat".
Bu çok önemli çünkü size yeterince teklif vermemişler ve şimdi teklife karşı çıkmak istiyorsunuz. Yapabileceğiniz şey, karşı teklifinizi yapılandırmak için o saati ayırmaktır. Örneğin, teklifleri neredeyse istediğiniz gibi ama tam olarak değilse, geri dönün ve "tamam, teklifinizi kabul edeceğim ama aletleri bırakmıyorum" gibi bir şey söyleyin. Bununla iyi olabilirler ve bu, aceleci bir pazarlığa girseydiniz kaybetmeyi göze alacağınız 5000 dolarınızı oluşturur
Adım 4. Satışa devam edin
Evinizin alıcısına "koşulları ortadan kaldırmak" için bir zaman çerçevesi verilmesi isteyecektir. Genellikle bir teklifiniz varsa, alıcı eviniz hakkında "ciddi" olacaktır. Bir uzantıya ihtiyaçları varsa, yalnızca çok az veya başka hiçbir faaliyet yoksa verin. Ancak, hala evinizde çok sayıda başka teklif alıyorsanız veya belki de ilk başta düşündüğünüz kadar iyi bir anlaşma yapmadığınızı düşünüyorsanız, o zaman koşul tarihini uzatmayın, bu nedenle teklifi geçersiz ve hükümsüz kılar. Bu, daha iyi ve daha güçlü olabilecek yedek teklifinizi almanızı sağlayacaktır.
Genel olarak, anlaşmanın başarılı bir şekilde gerçekleşmesi için bu noktada uzlaşmacı olmak istersiniz. Yani, eğer ailelerini üçüncü kez getirmek istiyorlarsa, gelip görmelerine izin verin
Adım 5. Bir sonraki projenizi arayın
Artık alıcı koşulları kaldırdığına göre, satın almak için yeni bir mülk aramaya başlayabilir veya az önce yaptığınız gibi çevirmek için başka bir mülk bulmaya çalışabilirsiniz. Ele geçirdikleri gün, "dışarıda" olmalısınız. Onları ele geçirdikten kısa bir süre sonra, satıştan elde ettiğiniz kârdan büyük bir maaş çeki alacaksınız. Yani, onu satın aldığınız yeni eve taşımazsanız. Yaptığınız gelirleri evinizde bırakmak genellikle en iyisidir.
Para çekmeyin ve parayı harcayın. Etkiyi birleştirmek ve bir sonraki satın alma işleminizde paranızın işe gitmesine izin vermek, alışveriş ve savurganlıkla boşa harcamaktan daha iyidir. Elbette, birkaç bin dolara anlaşmadan kendinize bir tatil satın alın, ancak bu kârın geri kalanının size daha fazla para kazandıracağı bir sonraki evde veya başka bir yatırımda sizin için çalışmasına izin verin
İpuçları
- Bu büyük bir eğilim. Ama bu aynı zamanda çok fazla rekabet anlamına geliyor. Bunu yapacaksanız, üzerinde biraz okuma yaptığınızdan emin olun. Bununla birlikte, evdeki saygısız gösterilerin, kitapların ve materyallerin çoğunun, bazılarının yenilenmesi gerekebilecek eski mülkleri ve sıkıntılı mülkleri çevirmeye odaklandığını ve bu tamamen başka bir balo parkı olduğunu unutmayın. Bu nedenle, inşaatçının küçük bir miktar kâr için tasfiye etmek istediği yepyeni evler düşünmelisiniz. Bazı inşaatçılar sadece çıkmak isterler veya "çıkmak zorunda kalırlar" ve tatilde bile satarlar.
- Günde birkaç kez olduğu gibi, evinizi görmeye gelen çok sayıda insan alıyorsanız, mülkünüzü düşük fiyatlandırıyor olabilirsiniz. Belki de fiyatınız, insanların bunun çok önemli olduğunu düşünecek kadar düşük olmadıkça, o kadar çok şey almazdınız ve bu sizin hedefiniz değil. Amacınız "rekabetçi bir şekilde fiyatlandırılmak" ama yine de kâr elde edebilmektir.
- Birlikte gitmek için "sabit ücret" bir emlak şirketi dedikleri şeyi bulmaya çalışın. Listenizi bölgenizdeki en popüler MLS'de alacaklar ve diğer emlakçıların evinizi satmaya başlamasına izin verecekler. Ancak, yalnızca "sabit bir ücret" alırlar, bu da genellikle emlakçı komisyonlarında yaklaşık %40 tasarruf etmenizi sağlar.
- Bir ev satın aldığınızda, sözleşmeleri ve müzakereleri doldurmaya çok aşina değilseniz, bir avukatın ve/veya bir emlakçının hazır bulunup sizin adınıza çalışmasını sağlamaya çalışın. Bunlar olmadan satıcı, sizi incitebilecek koşullar belirlemeye çalışabilir ve siz bunun farkında bile olmayabilirsiniz. Bu nedenle, evi satın almak veya satmak için noktalı çizgiyi imzalamadan önce ekibinizde birkaç deneyimli profesyonelin size tavsiyede bulunmasını istiyorsunuz.
Uyarılar
- Son maddeye kadar dikkatlice ayrıntılarıyla bir eylem planı yazın. Tüm artıları ve eksileri tartın. Ev hayatınızı nasıl etkileyecek, düşünmeniz gereken bir aileniz var mı, bunun işinizi nasıl etkileyeceği ve mülkü devirene kadar taşımak için beklenmedik herhangi bir masrafı karşılayabilir misiniz?
- Bu, bunun nasıl yapıldığına dair temel bir taslaktır. Büyük miktarlarda parayla uğraşacaksınız ve bir hata yaparsanız size çok pahalıya mal olabilecek bazı koşullar altında olacaksınız. Başka bir deyişle, çok dikkatli olun. Bu, ödevlerini yapmak isteyen, "i"lerini noktalamak ve tüm "t"lerini geçmek isteyen kişilere yöneliktir. Aptalca acele edecek ve "kanatlayacak" olanlar için değil. Bu fırsatlara çok fazla binme olduğunu unutmayın.
