Bir apartman kompleksi satın almak uzun, bazen karmaşık bir süreçtir. Para kazanma potansiyeline sahip olduğunu düşündüğünüz bir apartman kompleksi bulmanız sizin için önemlidir. Gerekirse, mülk bulmak için bir emlakçıyla ve bir apartman kompleksinin finansal potansiyelini analiz etmek için bir muhasebeciyle yakın çalışın. Bir krediye başvurmak için gerekli bilgileri toplayın ve birkaç borç verene başvurun. Ayrıca, süreç boyunca size yardımcı olması için bir emlak avukatına danışmak iyi bir fikirdir.
adımlar
Bölüm 1/4: Apartman Kompleksi Bulmak
Adım 1. Hangi tür kompleksi satın alacağınızı seçin
Sadece apartmanlardan oluşan bir apartman kompleksi satın almak isteyebilirsiniz. Bununla birlikte, "karma kullanım" kompleksi satın almayı da düşünmelisiniz. Bu tip kompleks aynı zamanda kiralayabileceğiniz ticari gayrimenkulleri de içermektedir.
- Şu anda karma olmayan bir kompleks dönüştürülebilir. Ancak, imar buna izin vermelidir.
- Ayrıca apartman kompleksinizin hangi olanaklara sahip olmasını istediğinizi de düşünün. Örneğin, bir spor salonuna, yüzme havuzuna veya özel işlevleri yerine getirmek için ortak alanlara sahip olabilir.
Adım 2. Bir emlakçı tutmayı düşünün
Düşmeyen bir bölgede bir kompleks satın almak isteyeceksiniz ve bir acente bu alanları belirlemenize yardımcı olabilir. Diğer apartman sahipleri ile bir acenteyle çalışıp çalışmadıkları ve onları tavsiye edip etmeyecekleri hakkında konuşun.
- İdeal olarak, tam zamanlı ajan olarak çalışan biriyle gitmelisiniz. Bir yarı zamanlı çalışan, piyasanın içini ve dışını bilmeyebilir.
- Elbette apartman komplekslerini kendi başınıza araştırabilirsiniz. Çevrimiçi kontrol edin, diğer yatırımcılarla konuşun ve mahallelerde dolaşın. Ancak apartman kompleksi tecrübesi olan bir acente size zaman kazandırabilir.
Adım 3. Apartman komplekslerini ziyaret edin
Satın almaya karar vermeden önce daima bir kompleksi ziyaret edin. Kompleks üzerindeki tüm binaları gezmeli ve ortak alanları görmelisiniz. Not alın, sorular sorun. Bir apartman kompleksi satın almak büyük bir yatırımdır ve binaların durumu konusunda kendinizi rahat hissetmedikçe ilerlememelisiniz.
- Komplekste tek bir binadan geçmeyin. Bunu yaparsanız, diğer binaların eşdeğer durumda olduğunu varsayabilirsiniz. Satıcının temsilcisi size kompleksteki tüm binaları göstermeye direnirse şüpheci olun.
- Apartman kompleksindeki güvenlik özelliklerini kontrol edebilmek için akşamları ziyaret etmeyi unutmayın. Yürüme yolları iyi aydınlatılmalı, kapılar düzgün bir şekilde kilitlenmeli ve hiç kimse tesisin çevresinde dolanmamalıdır.
Adım 4. Mevcut sahibiyle konuşun
Mevcut site sahibi ile görüşerek birçok değerli bilgi edinebilirsiniz. İlgili soruları sormaya hazır olun. Örneğin, aşağıdakileri sorun:
- Kaç adet kiralıktır? Kiralanan bir apartman kompleksini finanse etmek daha kolay olacaktır.
- Kiracılar ne zamandan beri oradalar? Uzun vadeli kiracıları olan bir kompleks daha istikrarlı olabilir.
- Sahibi neden satıyor? Emeklilik veya yatırımları değiştirmek meşru sebeplerdir. Ancak, para kaybettiği için satan bir mal sahibi kırmızı bayraktır. Bir mal sahibinin satış nedeninin gizli olabileceğini unutmayın.
Adım 5. Mevcut kiracılar hakkında bilgi isteyin
Kiralamalarıyla ilgili ayrıntıları bilmek isteyeceksiniz. Aşağıdaki bilgileri içermesi gereken "kiralama ücretini" isteyin:
- Kiracılar ve birimlerinin listesi.
- Her birimin boyutları.
- Kiralama koşulları.
- Kira ve depozito tutarı.
- Her birimde yatak odası ve banyo sayısı.
Bölüm 2/4: Karlılığı Analiz Etme
Adım 1. Kirada ne kadar ücret alabileceğinizi tahmin edin
Ödeyemediğiniz sürece bir apartman kompleksi satın almamalısınız. Mevcut ev sahibinin birimleri çok ucuza mı kiraladığını veya kiranın piyasa fiyatına uygun olup olmadığını analiz edin.
- İnternette karşılaştırılabilir apartman kompleksleri bulun. Birimlerinin reklamını ne kadar yaptıklarına bakın. Yakındaki kira fiyatlarını öğrenmenize yardımcı olabilecek harika bir kaynak için https://padmapper.com/ adresini ziyaret edin.
- Ayrıca farklı emlak yönetim şirketlerine bölgenizdeki piyasa oranının ne olduğunu sorabilirsiniz.
- Kompleksin ticari alanı varsa, bir emlakçı da ne kadar ücret alacağınızı belirlemenize yardımcı olabilir.
Adım 2. Harcamalarınızı tahmin edin
Apartman kompleksleri sürekli bakıma ihtiyaç duyar, bu nedenle bakım masraflarını analiz etmeniz gerekir. Mevcut sahibinden kar-zarar tablosunu alın. Ancak %100 güvenmeyin. Ev sahibi, apartman kompleksini daha çekici hale getirmek için bazı rakamları değiştirebilir. Gider bilgilerini iki kez kontrol edin:
- Kompleksin vergi bilgilerini ilçe değerlendiricisinden alın.
- Bir mülk yönetim şirketiyle iletişime geçerek mülk yönetimi maliyetlerini tahmin edin. Ne kadar ücret aldıklarını sorun. Tipik olarak, ücretleri beklenen kiranın bir yüzdesine dayanmaktadır.
- Gerekli bakım miktarını hesaplayın. Daha önce hiç apartman işletmediyseniz, şimdiki sahibiyle konuşun. Her bir birimi veya araziyi onarmak için yılda ne kadar harcadıklarını sorun. İdeal olarak, aldığınız paranın yaklaşık yüzde 40'ını işletme giderlerine harcamak istersiniz.
Adım 3. Sayıları çalıştırın
Borç verenler, karlı olacağını göstermedikçe size bir apartman kompleksi satın almak için para vermezler. Rakamları kırmak için bir muhasebeciyle yakın çalışın ve bir borç vereni göstermek için gerekli finansal belgeleri oluşturun. Eyaletinizin muhasebeciler topluluğu ile iletişime geçerek bir muhasebeci bulabilirsiniz.
- Brüt geliriniz eksi giderleriniz olan net işletme gelirinizi hesaplayın.
- Nakit akışı analizi oluşturun. Aldığınız para miktarının, harcayacağınız miktarla nasıl karşılaştırıldığını gösterin. İşe başladığınızda veya kiralama piyasasının kötü olduğu dönemlerde herhangi bir nakit akışınız olmayabilir.
- Borç verenlerin, kompleksi değerlendiren değerleme uzmanının yanı sıra kendi numaralarını da çalıştıracağını unutmayın.
Bölüm 3/4: Finansman Elde Etme
Adım 1. Kredi raporunuzu kontrol edin
Her yıl bir ücretsiz kredi raporu alma hakkınız vardır. Borç vereniniz kişisel kredi geçmişinize bakacaktır, bu yüzden onu çekmeli ve hataları kontrol etmelisiniz. Yanlış olan herhangi bir şeye itiraz edin.
- Örneğin, size ait olmayan hesaplar listelenmiş olabilir veya bir hesap, varsayılan veya koleksiyonlarda olduğu gibi uygunsuz şekilde listelenmiş olabilir. Ayrıca, kredi limiti yanlış olabilir.
- Erken başla. Tüm anlaşmazlık sürecinin tamamlanması 60 gün kadar sürebilir ve borç verenlere yaklaşmadan önce temiz bir kredi raporu isteyeceksiniz.
Adım 2. Ticari krediler hakkında bilgi edinin
Ticari gayrimenkul kredileri, kendi evinizi satın almak için aldığınız kredilerle aynı değildir. Genellikle, krediler 30 yıl veya beş veya yedi yıl kadar kısa olabilir. Faiz oranları da değişken veya sabit olabilir.
- Geri ödemesiz bir kredi alabilirseniz, bina krediyi teminat olarak güvence altına alacaktır. Ancak, tüm borçlular için rücu olmayan krediler mevcut değildir ve bina tipik olarak en az 2,5 milyon dolar değerinde olmalıdır.
- Bir rücu kredisi ile, kredi için kişisel olarak sorumlu kalırsınız. Temerrüt durumunda dava açılabilir ve kişisel varlıklarınızı kaybedebilirsiniz. Rücu kredileri daha risklidir, ancak yeni bir ev sahibi olarak alabileceğiniz tek kredi türü olabilir.
- Ticari krediler ayrıca satın alma fiyatının yaklaşık %30'u kadar bir ön ödeme gerektirir.
- Ticari kredi almakta sorun yaşıyorsanız, bunun yerine bir emlak sözleşmesi almayı düşünün. Gayrimenkul sözleşmeleri büyük bir ön ödeme gerektirir, ancak onaylanmaları daha az zordur. Peşinat, satıcının ne kadar istediğine bağlı olarak bir bankanın isteyeceğinden daha az olabilir.
Adım 3. Sahibine bir teklifte bulunun
Yerel pazarın durumuna bağlı olarak emlakçınızla makul bir teklifin ne olduğunu tartışın. Pazar sıcaksa, istenen fiyatı veya daha fazlasını ödemeniz gerekebilir.
- Piyasa ne kadar sıcak olursa olsun, 90 günlük bir emanet süresinde ısrar edin. Muayene olmak için en az 60 gün isteyeceksiniz. Bu, kapatmadan önce belgeleri gözden geçirmeniz için size 30 gün bırakacaktır.
- Bir borç veren kullanıyorsanız, kredinizi işleme koymaları için ne kadar zamana ihtiyaçları olduğunu sorun. Borç verene bağlı olarak, her şeyi bir araya getirmek için sahibinden daha fazla zaman istemeniz gerekebilir.
Adım 4. Binayı kontrol ettirin
Daha sonra herhangi bir komplikasyon veya gecikme olması durumunda mümkün olan en kısa sürede ticari mülklerde deneyimli bir müfettiş kiralayın. Bir emlakçıdan tavsiye alarak veya başka bir apartman kompleksi sahibiyle konuşarak bir müfettiş bulun.
- Neyin denetleneceğini önceden kontrol edin. Bir yüzme havuzunu veya tenis kortunu denetlemek için özel bir müfettiş tutmanız gerekip gerekmediğini sorun.
- Müfettiş sorun bulursa, satıcıdan ödediğiniz tutarı azaltacak bir kredi isteyin. Alternatif olarak, satıcı onarımları kapatmadan önce yapabilir.
Adım 5. Kredi başvurusu için gerekli bilgileri toplayın
Başvuru sırasında kredi verene apartman kompleksi hakkında bilgi vermelisiniz, bu nedenle bir borç verene başvurmadan önce aşağıdakileri toplayın:
- apartman kompleksi resimleri
- kat planları
- çevrenin haritası
- mülkün tanımı (örneğin, birim sayısı, inşa edildiği yıl, vb.)
- beklenen yükseltmeler
- kira bilgisi
- alış fiyatı
- işlemde yer alan emlakçıların, avukatların ve unvan şirketlerinin adları
Adım 6. Krediniz için başvurun
Tekliflerini karşılaştırabilmeniz için birden fazla borç verene yaklaşın. Bir başvuru isteyin ve destekleyici belgelerinizle birlikte gönderin. Kredi memurunun daha fazla bilgiye ihtiyacı varsa, mümkün olan en kısa sürede sağlayın.
Adım 7. Kredileri karşılaştırın
Sizi onayladıktan sonra, borç veren size niyet mektubu veya bir dönem sayfası gönderecektir. Dikkatlice analiz edin. Ödünç alabileceğiniz tutarı ve diğer şartları belirleyecektir. Koşulları sizin için en uygun olan krediyi seçin.
- Seçtiğiniz borç veren için terim sayfasını veya niyet mektubunu imzalayın. Bu noktada, depozitonuzu ödemeniz gerekebilir.
- Borç veren, tam (ve nihai) bir kredi taahhüdü vermelidir.
Bölüm 4/4: Apartman Kompleksi'nin Kapanışı
Adım 1. Bir avukat tutun
Apartman kompleksini satın almadan önce birçok yasal belgeyi imzalamanız gerekecek. Her şeyi kendiniz yapmaya çalışmayın. Bunun yerine, tüm belgeleri hazırlamak ve gözden geçirmek için deneyimli bir avukat tutmalısınız. Avukat şunları yapabilir:
- Satın alma sözleşmesinin taslağını hazırlayın, müzakere edin ve gözden geçirin.
- Gerekli onarımları yapmak için sahibinden kredi isteyin.
- Başlığın net olduğundan emin olun.
- Emanet ayarlayın.
Adım 2. Apartman kompleksine sahip olmak için bir limited şirket oluşturun
Apartman kompleksinde biri yaralanırsa, bakımınızı ihmal ettiğiniz için sizi dava edebilirler. Davayı kaybederseniz, yaralanan kişi kendi eviniz gibi kişisel varlıklarınızın peşine düşebilir. Komplekse bir LLC aracılığıyla sahip olduğunuzda, kişisel varlıklarınız korunur.
- Binaya LLC olarak sahip olmak sizi tüm davalardan korumaz. Örneğin, bir rücu kredisinde temerrüde düşerseniz, borç vereniniz size dava açabilir. Bununla birlikte, apartman kompleksine LLC olarak sahip olmak, kişisel yaralanmalara ve diğer davalara karşı önemli bir koruma sağlayacaktır.
- Dışişleri Bakanınıza uygun belgeleri doldurarak ve gerekli izinleri veya lisansları alarak bir LLC başlatın. Avukatınız da size yardımcı olabilir, çünkü bu zaman alıcı olabilir.
Adım 3. Sözleşmeleri ve açıklamaları inceleyin
Bir emlak sözleşmesini kapatmak için avukatınızla birlikte önemli bir durum tespiti yapmanız gerekecektir. Örneğin, aşağıdakileri yapmanız gerekir:
- Uygun bir başlık anketini tamamlatın. Genel olarak, bir ipotek arsa planı yetersizdir. Bunun yerine, bir ALTA başlık anketine ihtiyacınız olacak.
- Mülkle ilgili açıklamaları inceleyin. Örneğin, mal sahibi, müfettiş tarafından yakalanmayan mülkte bir sorun olduğunu ifşa edebilir.
- Kiracı kiralamalarını ve atamaları için belgeleri inceleyin.
- İmar kısıtlamalarının apartman kompleksi üzerindeki etkisini düşünün. Bir kompleksi karma kullanıma dönüştürmek istiyorsanız, bu önemli bir adımdır.
- Apartman kompleksi için hizmet sözleşmelerini inceleyin.
- Onarım yapmak için gerekli izinleri alın.
Adım 4. Kapanışa katılın
Avukatınız, LLC'nizin bir temsilcisiyle (eğer kurduysanız) kapanışa katılmalıdır. Kapanışta, bir vazgeçme belgesi ve tahsisli kiralamalar ve sözleşmeler de dahil olmak üzere çeşitli belgeler almalısınız.
Adım 5. Apartman kompleksini yönetmesi için birini işe alın
Kompleksin büyüklüğüne bağlı olarak, sitede yaşayarak mülkü kendiniz yönetmek pratik olmayabilir. Bunun yerine, bir mülk yönetim şirketi kiralamalısınız. Kirayı toplayarak ve onarımları planlayarak mülkü yöneteceklerdir.
- Maliyetleri kontrol edin. Genel olarak, mülk yönetim şirketleri toplanan kiranın %5-10'unu alır.
- Tavsiye almak için diğer ev sahipleriyle konuşun. Alternatif olarak, yerel apartman derneğinize danışabilirsiniz.
- Mülk yönetimi şirketlerini fiyattan daha fazlasına göre karşılaştırın. Ayrıca sundukları hizmetlere bakın.
